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俗话说:男怕入错行，女怕嫁错郎。然而2022年像我们普通家庭要是买错房，却要用十几年乃至几十年来调补当时买房的代价。房地产的本质是金融，具有保值、增值特点。2018-2021年房地产，随着政策的调控:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。2021年房企的三道红线下，很多开发商在打折甩卖，小伙伴看中可以捡漏了。伴随着打折促销，房企暴雷渐多。22年两会与过去相比，再提“房住不炒”、“三稳”，重申“因城施策”，强调“租购并举”，提出“保障好群众住房需求”、“房地产业良性循环和健康发展”......但未提“房地产税试点”，而棚改也早已消失在官方文件。这意味着，无论经济形势和房地产格局如何变化，房住不炒，都是底线中的底线，是未来5年乃至更长阶段的总基调。

毕竟大环境来讲，房地产还是我们的经济支柱。

科普下房建成本，大家可以知道

在大政策更加坚定的调控下，2022年身在二线末城市南昌的你，面对2021年-2025年，50万套的新房供应量，你该如何选择买房?(多选、多看、多问价)

本文作为地产行业亲密接触者，以第一视觉的来讲述下南昌买房三不买，和南昌买房五注意。以下仅个人建议，有地缘性情节的人勿参考除外。

对于南昌熟悉的购房者想在南昌买房，下面的第一点，第二点请直接跳过。

一、南昌区域大盘点，我喜欢以江西人的母亲河赣江来划分。

赣江西边:赣江新区(不限购)、经开(限购)、新建(含湾里 部分不限购)、九龙湖(不限购)、红谷滩(限购)、望城新区(不限购)

赣江东边:东湖(限购)、西湖(限购)、高新(限购)、青山湖(限购)、青云谱(限购)、南昌县(银三角不限购)、象湖新城(不限购)

2022年6月12日更新，目前南昌市暂时取消限购，随你可以买。

2022年4月最新政策:

二、限购区域政策，如下。非限购新区域:首套2层首付，二套3层。多套看贷款，可一次性购买。(2022.6.12更新，目前政策调整，新房首套可以做2成，二套3成)

三、截止2022.6.2日各银行房贷利率

四、南昌各区域新房价格，截止2022年3月。

五、买房三不买:不买商业产品公寓、办公楼、综合体商铺。

1)至于为什么不买公寓，请看我之前写的文章。

2)办公楼就不赘述，自己去你所在城市的写字楼看下空置率。例如CBD的303。

3)这里着重说下综合体商铺，也就是市面上所说的托管运营式商铺，大都以12年托管，每年稳定收益率约为XXX%，小面积低总价的噱头来吸引消费者。划重点来了，商业运营公司不是和开发商直签，是和另外的商业运营公司签订的(可以天眼查查下公司，一般是新成立的公司)，即使后期运营失败，也和开发商没关系。在这个商业综合体遍地的年代，八一广场旁的某石广场，当年多少人挤破头，大几百万的购买，现在商户人去楼空，估计小业主看着月供要哭了吧。想起一句话:你看中别人的收益，别人看中你的本金。大型开发商，综合体是不会卖的，基本自持:参考万达(对了，买南昌金街是个特例，其他金街的话，你可以去瞅瞅。)

还有一种商铺叫做社区铺，这个可以买，一般投资回报率在4.5%以上为优。具体看下新小区未来人口入住率。小区出入口最稳。买个出入口开便利店还是很香的，现在办烟草证需要店铺隔80米才能办第二张。

六、买房五注意:

1)买房之前，了解自己的需求，交通、学校政策(划分政策)、配套(记住南昌县、象湖区域的学校，不可以考南昌市的学校，城市是城市、县里是县里)

2)九龙湖和九龙湖西是两个概念，有很多望城新区楼盘打着九龙湖西的概念。他这边的意思是九龙湖区域的西边望城新区。2021年4号线快通了，想离地铁近的朋友，可以考虑下，前提不要介意望城工业园、地面高架地铁站(有可能是铁景房)，毕竟价格美丽还是可以考虑的。

3)买新房或二手房前，如成熟区域多看看周边二手房的价格，配套啥的也一目了然。然后和置业顾问或中介谈价格的时候，多看看南昌房信网或者南昌房管局公众号，新房、二手历史成交备案价都有，不会吃亏上当。

4)受政策调控，近年南昌出了蛮多千人摇号的楼盘(华润万象城、新旅明樾府等)，毕竟新房比周边二手便宜好多个W。南昌三限房:限房价、限对象、限转让。即房价为一房一价，不能捆绑车位;优先本地无房成年居民购买，需线上报名南昌房信网;限制签订购房合同起5年之内不能转让。小技巧:参与线上摇号人不足即房多人少、或者要好好剩余尾货，还是可以去售楼部直接买的。

5)认真看合同、周边不利因素展示(案场基本都有、没有的话自己去小区周边3公里逛下，例如经开某地方有有垃圾焚烧厂，象湖某区域有千亩尸地公园，小区内部还有民房没拆)，购房合同特别是交房等违约条例，可以和开发商沟通更改不合理条约。

6)目前政策在吹暖风，南昌市公积金额度提升(我的想法里有自己可以找下)，家庭为单位，双边，可以贷款80万。单人的话70万。南昌公积金可以贷款两次，但是必须结清。三套及以上不可享受公积金。(2022.6.7日更新公斤贷款首付比例调整，首套2成，2套3成)

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